Als eerste wordt een kleine vergadering gehouden waar de bouwheer het beoogde bouwprogramma, het budget en het wensenpakket voorlegt. Voorafgaandelijk aan een eerste bespreking is het goed dat de bouwheer reeds langsgaat bij de Stedenbouwkundige Dienst van zijn gemeente, waar de geldende bouwvoorschriften kunnen opgevraagd worden. Indien er geen plan van de bestaande toestand aanwezig is, doet de architect een voorafgaande opmeting, wat zeker gebruikelijk is bij renovaties.

Het voorontwerp van de architect omvat het opmaken van ontwerptekeningen (grondplannen – principedoorsnede – gevels) overeenkomstig het uitvoerig besproken bouwprogramma. De architect kan op aanvraag een 3-dimensionele voorstelling maken ter verduidelijking van het concept.

Uiteraard worden tijdens en na de bespreking van het eerste schetsontwerp een aantal opmerkingen geformuleerd. Het schetsontwerp wordt in die zin verder aangepast en geoptimaliseerd. Concreet volgt na enkele besprekingen een definitief schetsontwerp, waarbij zowel architect als bouwheer op dezelfde golflengte zitten.

Voordat het project verder wordt uitgewerkt naar een definitief voorontwerp, zal de architect een summiere raming maken, die reeds een indicatie geeft van de grootteorde van het te voorziene budget. Wanneer de bouwheer met de begroting akkoord gaat, en beslist om over te gaan tot realisatie, zal er een definitief contract opgesteld worden tussen bouwheer en architect.

Na ondertekening van het definitieve contract wordt het ontwerp uitgewerkt naar bouwaanvraag. Het bouwaanvraagdossier bestaat uit een reeks documenten opgesteld door de architect:
- Funderings- en rioleringsplan - grondplannen - doorsneden - gevels - dakenplan - liggingsplan - situeringsplan - omgevingsplan - terreinprofiel.
- Opstellen van het bouwaanvraagformulier, tevens te viseren door de Orde Van Architecten.
- Opstellen van het Statistisch Formulier I of II.
- Fotoreeks van het perceel.
- Berekening i.f.v. regenwatercapaciteit – watertoets.
- Beschrijvende nota

Naast de architectuuropdracht zijn er nog een aantal nevenopdrachten te voorzien.

Opmetingsplannen:
Het opmeten van bestaande panden wordt door ons uitgevoerd met aangepaste meetapparatuur. Indien gewenst kan de bouwheer dit overlaten aan een landmeter. Bij niet-bebouwde percelen beschikt de bouwheer meestal reeds over een opmetingsplan van de landmeter (zie notariële akte).

Grondsondering en kosten:
Tijdens de ontwerpfase is het noodzakelijk (zeker bij nieuwbouw) om een grondsondering te laten uitvoeren door een gespecialiseerde firma. Zij onderzoeken de bodemgesteldheid, waardoor we in overleg met de ingenieur de meeste economische funderingswijze kunnen toepassen. Een grondsondering is te begroten op zo’n € 400,- à € 700,- excl. 21% btw.

Stabiliteitsstudie:
Tijdens de behandeling van de bouwaanvraag op de Stedenbouwkundige Dienst van de gemeente, zal de ingenieur het project verder uitwerken i.f.v. de stabiliteit. Hij bepaalt wat de meest optimale funderingswijze is, berekent de grootte van de metalen liggers, kolommen, betonbalken en gewelven. Wij doen hiervoor een beroep op externe ingenieurs. De bouwheer zal met de ingenieur (die hij ook, indien gewenst, zelf mag aanstellen) een apart contract ondertekenen.

Studie technieken:
M.b.t. de studie van de elektriciteitswerken, sanitair en verwarming, zal de architect een algemeen concept voorstellen. De gedetailleerde uitwerking er van gebeurt door de installateurs zelf (vb. berekening vermogen ketel, …). De architect zal tevens een verlichting- en elektriciteitsplan opstellen dat kan dienen als basis voor prijsvraag. Indien gewenst kan de klant bijkomend beroep doen op een extern studiebureau voor de uitwerking van de (speciale) technieken (vb. lift – domotica – alarm…).

Veiligheidscoördinator:

Voor het indienen van de bouwaanvraag dient het ontwerp nagezien te worden door de veiligheidscoördinator. Tijdens de uitvoering van de werken zal deze coördinator erop toezien dat alles conform de wettelijke veiligheidsvoorschriften uitgevoerd wordt.

Hij maakt na de werken tevens een post-interventiedossier op, omvattende de as-built-plannen, de technische fiches van de gebruikte materialen, onderhoudsvoorschriften, fotomateriaal tijdens de werken (o.a. leidingen technieken) Dit post-interventiedossier is van groot belang bij een eventuele toekomstige verkoop van de woning!

De architect zorgt voor het contract tussen de bouwheer en de veiligheidscoördinator.
Kostprijs te voorzien (excl. 21% btw): € 800 à 1.000,- voor nieuwbouw, en € 500 à 700,- voor renovaties. Het staat de bouwheer uiteraard vrij een eigen coördinator aan te stellen.

E.P.B.-Verslaggever:

Bij het indienen van de bouwaanvraag zal de architect alle gegevens m.b.t. isolatie en ventilatie overmaken aan de EPB-verslaggever. Deze verslaggever beoordeelt of het project voldoet aan de wettelijke eisen (Energie-prestatie-maatregel) en laat eventueel het ontwerp bijsturen. Hij doet tevens aangifte bij de officiële instanties en controleert de effectieve uitvoering van de voorziene energiemaatregelen. De kostprijs te voorzien voor de EPB-verslaggever bedraagt 2/3 van de kostprijs van de veiligheidscoördinator.

Vanaf het ogenblik dat de architect beschikt over de stabiliteitsgegevens van de ingenieur, alsook over de EPB-richtlijnen, worden bestekken en meetstaten opgesteld.

In deze bestekken worden alle uit te voeren werken nauwkeurig omschreven qua materiaal, uitvoeringswijze, specifieke eisen en de te volgen normeringen.
De meetstaat omvat de gedetailleerde berekening van de hoeveelheden (m, m², m³, …) van de uit te voeren posten. Tevens worden de ontwerptekeningen uitgewerkt tot uitvoeringstekeningen, met aanduiding van alle noodzakelijke uitvoeringsdetails.
Het bestek, de meetstaat en de uitvoeringstekeningen vormen het aanbestedingsdossier.
Dit aanbestedingsdossier wordt door de architect bezorgd aan een 3-tal aannemers die hiervoor een offerte zullen opmaken.

De keuze van deze aannemers gebeurt in overleg met de bouwheer, die tevens aannemers mag aanbrengen.
Als architect werken wij niet met vaste aannemers waardoor wij onze onafhankelijkheid kunnen blijven garanderen. Volgens het type project wordt er gewerkt met één algemene aannemer, ofwel in verschillende loten met zogenaamde nevenaannemers.

Na ontvangst van de offertes zal de architect de prijzen controleren en verwerken in een overzichtstabel. Hij zal de bouwheer adviseren tot toewijzing van de werken aan de aannemer. De architect zal tevens de contracten verzorgen tussen aannemer en bouwheer.

Er wordt uitsluitend gewerkt met geregistreerde aannemers die beschikken over de nodige erkenning. Indien echter de bouwheer toch beslist te werken met een niet-geregistreerde aannemer, dan vervalt de aansprakelijkheid van de architect op deze werken. Indien zou blijken dat bv. wegens recente prijsstijgingen, de offerte het voorziene budget overschrijdt, dan zal de architect in overleg met de bouwheer mogelijke alternatieven onderzoeken (bv. door een aangepaste materiaalkeuze, een fasering van de werken, enz…

De bouwheer is wettelijk verplicht een architect aan de stellen voor de controle op de werken. Echter is het gebruikelijk dat de architect instaat voor de volledige coördinatie en de uitvoering van de werken. Een wekelijkse werfvergadering wordt ingepland(in functie van de vordering der werken) waarbij de architect, al dan niet in het bijzijn van de bouwheer, de werken controleert en bijstuurt waar nodig. Hij bezorgt de aannemer bijkomende detailtekeningen en richtlijnen teneinde het werk perfect te kunnen realiseren. De opmerkingen en gemaakte afspraken worden door de architect genoteerd in een omstandig werfverslag, dat naar alle partijen per e-mail verspreid wordt. De architect houdt alle partijen steeds op de hoogte van de actuele werfplanning.

Er worden geen voorschotten betaald aan de aannemers. De aannemer mag enkel zijn uitgevoerde werken factureren. Hij bezorgt aan de architect zijn gedetailleerde berekening (vorderingsstaat) ter nazicht. Pas na goedkeuring door de architect, mag de aannemer zijn vorderingsstaat factureren.

Bij het einde van de werken voert de architect een inspectie uit en vermeldt eventuele gebreken in een proces-verbaal van voorlopige oplevering. Eventuele resterende werken worden uitgevoerd binnen een onderling bepaalde redelijke termijn. Vanaf de voorlopige oplevering mag de woning in gebruik genomen worden, en start de 10-jarige aansprakelijkheid van de architect én aannemer. Concreet kan de bouwheer, in de komende 10 jaar, bij problemen (barstvorming, lekkage, …) onmiddellijk de architect en aannemer contacteren, die op zich het gebrek kosteloos in orde dienen te brengen.

Wij werken meestal op basis van een forfaitair bedrag dat berekend wordt in functie van de moeilijkheidsgraad, de ligging van het project, de complexiteit van de uit te voeren werken,etc…
Indien de opdracht enkel de gesloten ruwbouw omvat, wordt het ereloon uiteraard aangepast in verhouding met de effectief te superviseren werken. De betaling van het ereloon verloopt in verschillende schijven.

Als vuistregel kan gesteld worden dat een nieuwbouwwoning momenteel gemiddeld € 1.200,- à € 1.400,- per m² kost. Hierbij is nog 6% btw te voorzien bij verbouwingen, en 21% bij nieuwbouwprojecten.

Deze prijs omvat een betrekkingsklare woning (volledig gepleisterd, met vloeren, binnendeuren, verwarming, elektriciteit, sanitair…), doch zonder de schilder- en decoratiewerken, toestellen en speciale technieken, los & vast meubilair, buitenaanleg en erelonen.

De eenheidsprijzen van renovatiewerken liggen verhoudingsgewijs hoger. Uiteraard heeft de keuze van de afwerkingsmaterialen (zoals vloerafwerking, keuken, sanitaire toestellen, …) een grote invloed op de totale kostprijs van de bouw.

Voor de meeste woningen zijn er subsidies en/of premies beschikbaar.

Zo zijn er o.a. premies voor het plaatsen van dakisolatie en dubbel-isolerende beglazing (hoogrendementsglas).
Ook m.b.t. de plaatsing van een cv-installatie, zonnepanelen, groendaken , ... kunnen er vaak subsidies verworven worden.

Het is voor ons kantoor echter onmogelijk u te informeren over álle subsidies, gezien deze jaarlijks wijzigen en tevens kunnen verschillen van gemeente tot gemeente.

Via www.premiezoeker.be kan je een overzicht krijgen van alle premies die op uw project van toepassing kunnen zijn.

De subsidieaanvragen zijn ten laste van de bouwheer. Voor diverse premies zal de bouwheer overigens attesten ontvangen van de respectievelijke aannemers.

Let wel: sommige premies moeten aangevraagd worden vóór aanvang der werken!
Specifieke restauratiepremies kunnen wel door ons worden verzorgd (in uurloon) wegens de complexiteit van dergelijke dossiers.